เบื้องหลังหายนะของอสังหาริมทรัพย์จีน

• นักลงทุนเริ่มไม่มั่นใจในบริษัทอสังหาริมทรัพย์จีนมากขึ้น
• หุ้นกู้บริษัทจีนเริ่มกลายเป็นความกังวลใหม่ของนักลงทุน
• ตัวเลขปัญหาหนี้ของอสังหาริมทรัพย์จีนอาจจะใหญ่กว่าที่นักวิเคราะห์คาดการณ์ไว้
• ธนาคารแห่งชาติจีนเริ่มส่งสัญญาณ Default Risk ที่อาจส่งผลต่อเศรษฐกิจจีน

ตัวเลขไม่เคยโกหกแค่ต้องมองให้ถูกตัว

นักลงทุนมักคาดหวังว่าผลลัพธ์จะเป็นไปตามที่คาดไว้ แต่บางครั้ง ตัวเลขก็ไม่ได้บอกเรื่องราวทั้งหมด เพราะตั้งแต่รัฐบาลจีนพยายามออกมาตรการให้หนี้ภาคเอกชนจีนลดลง ส่งผลให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มหันไปใช้  เครื่องมือ off-balance-sheet ในการกู้ยืมเงินมากขึ้นซึ่งเงินกู้ก้อนนี้จะไม่ปรากฏในงบแสดงฐานะทางการเงิน

แต่ด้วยตัวเลขหนี้ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จีนที่พุ่งไปอยู่ที่ 33.5 ล้านล้านหยวนหรือ 5.24 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐที่ผ่านช่องทางกู้เงินทุกประเภทซึ่งตัวเลขนี้ทาง สถาบันการเงินโนมูระได้ออกมาคาดการณ์ไว้ พร้อมทั้งเสริมว่าอาจจะยังมีหนี้ที่ไม่อยู่ในช่องทางปรกติที่อาจจะไม่สามารถตรวจสอบได้ในขณะนี้อีก

การใช้เครื่องมือทางการเงินที่สำคัญนั่นคือการร่วมทุนหรือ Joint venture เป็นตัวเลือกที่สำคัญ ถ้าบริษัทมีส่วนได้ส่วนเสียในการควบคุม บริษัทก็สามารถเอาข้อมูลของการร่วมทุนและหนี้ที่เกิดขึ้นออกจากงบแสดงฐานะทางการเงินได้

หุ้นกู้ภาคเอกชนที่ออกโดย Shell company หรือบริษัทที่จดทะเบียนไว้ในต่างประเทศเพื่อทำธุรกรรมบางอย่างโดยไม่มีสินทรัพย์หรือการบริหารที่ชัดเจน กลายเป็นอีกหนึ่งความกังวลที่เกิดขึ้น เช่น บริษัทจัดอันดับความน่าเชื่อถืออย่าง Fitch rating กล่าวว่า Fantasia Holding Group มีตราสารหนี้เอกภาคเอกชนที่ไม่ปรากฏในรายงานงบการเงินกว่า 150 ล้านดอลลาร์สหรัฐ โดยบริษัทรายงานว่ายังมีเงินสดมูลค่ากว่า 4 พันล้านดอลลาร์เมื่อสิ้นเดือนมิถุนายนก่อนที่สองอาทิตย์ต่อมากลับผิดนัดชำระหนี้ทั้งที่แจ้งว่ามีเงินทุนเพียงพอ

ผู้พัฒนาบางรายที่ได้รับผลกระทบมากกลับมีงบการเงินที่ดูดีกว่าผู้ออกหุ้นกู้ที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่า ซึ่งตามการวิเคราะห์ของ JPMorgan ได้เน้นย้ำถึงการขาดความเชื่อถือในงบดุลอีกด้วย

หลักการภายใต้การร่วมทุน หรือ Joint venture คือ ผู้พัฒนาจะสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาและจัดตั้งผู้จัดการกองทุนหรือการตั้งกองทุนส่วนบุคคลเข้ามาดูแลผลประโยชน์ของนักลงทุน โดยมีสัญญาว่าจะให้ผลตอบแทนที่คงที่แก่นักลงทุน และเจ้าของโครงการอสังหาฯจะได้กลับมาซื้อหุ้นคืนตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา

POSTERCHILD คือภาพลวง

ความหายนะของการผิดนัดชำระหนี้ของ Evergrande ในเดือนที่แล้ว ส่งผลให้บริษัทมีหนี้มากกว่า 3 แสนล้านดอลลาร์ เทียบเท่ากับ 2% ของตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของประเทศจีน

Evergrande กลายเป็นตัวแทนความน่าเชื่อถือของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างหนี้กว่า 4 เท่าของปี 2559 โดยรูปแบบการเงินของ Evergrande คือพึ่งพายอดขายใหม่ๆในการหล่อเลี้ยงบริษัท ทำให้พบกับปัญหาอย่างรวดเร็วเมื่อรัฐบาลปักกิ่งออกกฎ “Three Red Lines” หรือ 3 เส้นยาแดง ได้แก่ สัดส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์ (D/A) ไม่เกิน 70% , สัดส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ไม่เกิน 100% และ สัดส่วนเงินสด/หนี้ระยะสั้นไม่เกิน 100% เพื่อเป็นการควบคุมการก่อหนี้

ถึงแม้ว่า Evergrande จะไม่ได้มีการร่วมทุนเยอะ แต่ใช้วิธีการ off-balance sheet ไประดมทุนแทน เช่นการ ขายสินทรัพย์ที่ให้ความมั่งคั่ง

JPMorgan ประมาณการ Net gearing (อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนโดยเฉพาะหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย) ของ Evergrande ไว้ที่ 177% ณ สิ้นเดือนมิถุนายน เทียบกับ 100% ที่รายงานมาในบัญชีของบริษัท ซึ่ง JPMorgan ไม่ได้ประเมิน Evergrande เพียงบริษัทเดียว แต่รวมถึง R&F Properties ด้วย ซึ่ง Net gearing เพิ่มขึ้นจาก 127% เป็น 139% ในขณะที่ Sunac China Holding มี Net gearing เพิ่มจาก 87% เป็น 138% ซึ่งบริษัทเหล่านี้ไม่มีใครกล้าออกมาพูดสักคน

สินทรัพย์สุทธิของบริษัทย่อย

ผู้ว่าการธนาคารกลางของจีนออกมาบอกว่าเศรษฐกิจจีนกำลังเผชิญกับความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ของบริษัทบางแห่งเนื่องจากการจัดการที่ผิดพลาด และทางการเองพยายามจะป้องกันไม่ให้ปัญหาที่เกิดใน Evergrande แพร่กระจายไปกระทบกับเศรษฐกิจ

การตรวจสอบจากนักลงทุนที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาบางส่วนเริ่มนำนหี้สินที่อยู่นอกงบแสดงฐานนะทางการเงินกลับเข้าไป ซึ่งจะนำไปสู่ส่วนของสินทรัพย์สุทธิของบริษัทย่อยที่เพิ่มขึ้น ซึ่งในสินทรัพย์สุทธิของบริษัทย่อยนี้จะถูกพิจารณาในอยู่ในส่วนของเจ้าของมากกว่าในส่วนของหนี้สิน ซึ่งจะทำให้บริษัทมีสถานะทางการเงินที่แข็งแรง

มันยากที่จะรู้ว่ามีหายนะอะไรซ่อนอยู่ – เจฟฟ์ กริลส์ ผู้บริหารของ Aegon Asset Management ได้กล่าวตบท้ายกับทางรอยเตอร์

Credit: Reuters